不動産

ファイナンシャルプランナー(FP)全体講義動画

不動産

資格の紅白(通信講座、福岡県通学講座)

全体講義とは

ファイナンシャルプランナーを独学で勉強するとどうしても暗記が増えてしまい結局何が言いたかったのかが分からなくなります。そこでまず全体の概要や何を学びどんなことを考えてほしいのかを勉強するとその後のテキスト等でのインプットがスムーズに勉強できます。

だいたい3級レベルの基礎レベルに合わせて講義していますが、2級独学者にも十分に役に立つ内容です。

動画をみてファイナンシャルプランナー(FP)3級、2級試験に合格しましょう。

不動産① 持ち家と賃貸

昔は住宅はできるだけ早く買った方がいいと言われていた。これは、土地は値上がりし続けるという土地神話があったからである。FPとして言い換えるとインフレによって金銭の価値が下がり物の価値が上がるので、金銭を早めに物に直しておいた方がいいというわけだ。

しかし、バブルの終焉とともに土地神話は崩壊した。現代では持家を買った方がいいのだろうか?持家派、賃貸派ともの言い分と共に比較してみようと思う。

消費としての住宅

持家派の主張

賃貸派の主張

賃貸はオーナーの取り分を払うだけ無駄

賃貸はいつでも引越しできる気軽さがある

壁紙などを汚しても持ち家なら気にならない

水回りの修理などに自己負担がかからない

狭い賃貸マンションでは子どもに恥ずかしい思いをさせてしまう

家族構成にあわせた住まい選びが可能。子どもが成人したら一戸建ては大きすぎる。

固定資産税などがかからない

 

住宅のコスト

持家

賃貸

土地

0円

購入費:2000万円

家賃

4320万円

12万円×360ヶ月

建物

2000万円

購入費:2000万円

更新料

180万円

12万円×15回

利息

1800万円

引越代

200万円

修繕費

600万円

 

固定資産税

300万円

 

4700万円

4700万円

賃貸は家賃などを支払い続ける必要があり、持家も利息・修繕費・税などを支払い続ける必要がある。また建物は20年程度で資産価値はなくなってしまうので、その分の減価を考えると持家も賃貸も30年のコストは変わらない。

老後の住宅

リフォームなどを行えば長く住む事ができるため、ローン終了後のトータルコストは下がることになる。しかし賃貸は収入によって家賃を低く抑えることは可能だが、必ず毎月必要である。

⇒マンションは他の住民の考えによっては修繕積立金や管理費が多くかかる場合もあるし、賃貸でも退職金などで持家を購入することは可能である。

消費量の調整

賃貸のメリットは消費の量に合わせて、住宅を選択できることである。たとえば持家の子ども部屋は、子どもが小さいときはあまり必要なく、子ども独立後は完全に要らなくなるため必要な時期はせいぜい15~20年程度であるが、持家は固定資産のためその期間だけ用意することができない。また持家は賃貸に比べるとあらゆる施設は大きく広く作る傾向にあり、購入者もそれを望む。

賃貸は消費に合わせて必要な住宅を選べるため無駄が少ないが、消費する量も小さくなる。

資産運用としての住宅

持家派の主張

賃貸派の主張

賃貸は将来何も残らない。持ち家なら資産として残る

持ち家だと不動産に多額の投資をするためポートフォリオがいびつになる

持ち家も条件次第で売ることは可能。不動産投資として儲かることだってある

古くなったら同じ家賃で新築の賃貸物件に引っ越せばいい

持家の収益

建物は買った瞬間に2割~3割程度価値が減り、さらに資産価値という意味では20年程度で0になる。しかし消費としての住宅で見たように安いコストで建物には住み続けることができる。また土地は減価しないため、持家派の資産として残るという考えは十分に理解できる。

そして賃貸は全て消費として支出するため何も残らないため一見すると賃貸はもったいない気もする。

持家とレバレッジ

住宅はレバレッジ効果が高い商品である。レバレッジとは借金できる能力とでも考えておけば良いが、貸金業法の総量規制から見ると一般人の与信は年収の1/3程度であるが、住宅なら年収の何倍もの金額の借金が出来る。また住宅ローンの金利は低いため、魅力的な商品である。

土地の購入

購入代金

2000万円

金利

3.0%

支払利息

1035万5200円

期間

30年

支払総額

3035万5200円

しかしバブル以降は土地の価値は値下がり気味で、さらにレバレッジ効果が高すぎて多額の利息が発生してしまうのが問題である。

 

利息の低減

住宅において多額の利息は問題である。利息を少なくするには早い時期にたくさん払うことが大事で、頭金や繰上げ返済を行う。通常、頭金の額は代金の20%程度と言われる。

代金

4000万円

金利

3%

期間

30年

 

頭金

返済額

支払総額

支払利息

支払総額の差額

頭金なし

0円

16万8640円

6071万400円

2071万400円

1214万2080円

(414万2080円)

頭金あり

800万円

13万4912円

4856万8320円

1656万8320円

また、繰上げ返済も頭金同様の効果が期待できる(代金:4000万円、金利:3%、期間:30年)

 

5年後

10年後

15年後

20年後

25年後

200万円

返済時の

利息低減効果

約207万円

約154万円

約105万円

約66万円

約29万円

このように頭金や繰上げ返済を行えば利息も安く済むため、資産運用としての効果も高くなる。

 

持家の機会損失

利息が低減された分、賃貸に比べて持家の方が有利だったり積極的に繰上げ返済を行ったりするべきかというとそうではない。頭金や繰上げ返済は運用収益の固定であり、その金銭を金融資産運用などに回すことにより収益を出すことが可能であるからである。

賃貸のときに、800万円(頭金分)を30年複利運用したときの金額(元本含む)

金利

1

金利

2

金利

3

金利

4

金利

5

金利7.2

約1078万円

約1449万円

約1941万円

約2594万円

約3457万円

約6440万円

200万円を繰上げ返済せずに金利5%で複利運用したときの利益(元本含まず、金利5%で試算)

25年間

20年間

15年間

10年間

5年間

約477万円

約330万円

約415万円

約125万円

約55万円

このようにうまく運用すれば賃貸でも財産を残したり老後の資金を貯めたりすることが可能である。逆に持家はリスク性の商品に思い切った投資ができず機会損失(投資できないことで投資できたならば得た利益の差額)が膨らむ可能性がある。

 

持家のリスク

機会損失を生む原因は持家の購入によりキャッシュフローのプラスを維持しなければならずリスクが増大しているためである。

売却(ローン)リスク

住宅を売却した後に残債があれば、それを返済しなければならない。

費用増大

リスク

金利の変動や税の増大などにより、費用が増加するかもしれない。

建物劣化

建物や設備の劣化による修繕費がかかる。特にマンションは自分の計画に関係ない。

環境変化

リスク

転勤や転職に対応がしにくい。その他生活環境も要注意。

災害リスク

地震に対しては地震保険でも建物価値の半分までしか対応不可。

デフレリスク

もしもデフレになれば土地の資産価値も購入時よりも減少する。

機会損失

先述のとおり

保険としての住宅

住宅には団体信用定期保険があるため、残債に対して保険料が発生するが保険事故が起こればローンは完済される。これに対し賃貸の場合では民間の保険で同じような働きをする収入保障と比較する。

機構団体信用生命保険(代金:4000万円、金利:3%、期間:30年)

 

支払

総額

初年度

支払額

10年目

20年目

30年目

年間

支払額

約250

万円

約14

万円

約11

万円

約6.6

万円

約0.4

万円

支払

総額

約14

万円

約130

万円

約217

万円

約250

万円

支払

残額

約236

万円

約120

万円

約33

万円

0円

収入保障保険(月額10万円、5年確定)

保険金額/

満了日

10万円 /

60

15万円 /

65

20万円 /

65

加入年齢

30歳

45歳

50歳

保険料

3,340円

8,895円

12,200円

総保険料

1,202,400円

2,130,000円

2,199,600円

⇒保険金の累計が初年度の保険事故で3600万円になるものとして試算。

このように保険としてみると若い世代では圧倒的に民間の保険のほうが有利ではあるが、年を重ねたり繰上げ返済を活用したりすればあまり変わらなくなる。また65歳以降に保険に加入したい場合には圧倒的に安くなる。

 

環境としての住宅

結局のところ経済合理性では結論が付かない。持家であっても賃貸であっても、きちんとキャッシュフローを付けリスクにあった資産運用を行うしかできないのである。もしも差が出るとするならば環境や気持ちなどの定性的な面であり、ここは人により評価や重要視する部分が異なる。

持家派の主張

賃貸派の主張

近所づきあいがあった方が、何かと安心だし、楽しい

賃貸は管理組合や町内会など面倒な付き合いがない

一国一城の主として家を所有する満足感を得られる

都内のそれも駅に近いマンションで生活でき便利

持ち家と賃貸比較 結論

大事なのは、何も考えずに答えを導くのではなく、この持家と賃貸がどちらが得かということを考えるプロセスにおいて、自分のリスクやプランを考えることにあるのと思う。ぜひそういった意味でも自分なりの答えを出してほしい。

不動産② 購入・賃貸する前に

不動産を調べる

不動産は高額な商品であるため、不動産に関しての調査や公示が行われ安全でスムーズな取引ができるようにしてある。

不動産の価格を調べる。

不動産には価格がなく需要と供給の関係や経済状態によって日々変動している。そのため不動産の市場価格は、1月1日に国が公示価格を、7月1日に都道府県が基準価格を調べている。また1月1日を基準として市町村が固定資産税評価額を、税務署が相続税路線価を調べている。この固定資産税評価額や相続税路線価は公示価格よりも低くなるように設定してある。

 

調査期間

基準日

公示価格との関係

公示価格

1月1日

都道府県基準価格

都道府県

7月1日

100%

相続税路線価

税務署

1月1日

80%

固定資産税評価額

市町村

1月1日

70%

不動産の状態や権利を調べる

不動産の状態は、現状については見てみるのが一番であるが、今までどういう使用がされていたかまでは分からない(農地を埋め立てられた宅地は地盤沈下の可能性が高い)。また所有者や抵当権や賃借権が付着していないかは見ても分からず聞き取り調査をしてもはっきりと分かるかは分からない。それらは登記簿で調べることができる。

登記簿には不動産の過去の使用状況や現在の所有者など権利を持っている人が公示されており、誰でも閲覧することが可能である。

ただし、登記制度には公信力がないため登記簿に書いてある内容を信じて取引を行っても、相手が詐欺師だった場合には保護されず、自分で見抜かなければならない。

 

不動産に関しての制限

不動産と公共の福祉

自分の物だからと言って自由な使用を許してしまうと、その人のみならず他人までを巻き込んで災害や事故を起こしてしまう可能性がある。例えばため池の周りで農業をやるとため池の水が氾濫する危険性があり、その人たちが死んでしまうだけでなくその水が街を流してしまう危険性もあるのである。そこで日本では財産権は公共の福祉で制限され、公共の福祉は法律によって具体的に定められるとしている。そして、所有・使用する者は当然にその法律を受忍しなければならないといしている。

都市計画法

人の住む場所等がバラバラだとインフラの整備や警察・病院の配分などに支障をきたすため、たくさんの人が住んだり働いたりする場所を都市とあらかじめ定め、その都市を開発することにより計画的に街づくりを行うための法律。

建築基準法

建物自体の性能を規定する単体規定と周りの建物とのバランスを保つための集団規定に分かれるが、重要なのは集団規定である。

建ぺい率:土地の面積に対する建物の建築面積の割合。土地に隙間を与えることにより延焼の防止や景観の確保を行う。

容積率:土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合。人口密度を制限して、都市機能に余裕をもたせてある。

道路に関しての制限:緊急車両や災害時の人の流れがスムーズに行くように道路の幅を確保している。

高さ規制:日光の確保。

農地法

経済需要に任せ自由な取引をさせると農地が減り、第一次産業が崩壊してしまう可能性があるため、農地の取引を制限している。

その他

不動産に関しての法令(法律と命令による)制限はこれら以外に100程度あり、また条例などでも制限されている。

不動産を購入するときの契約に関すること

不動産取引は高額になること、また不動産は個別性が強く売り手や貸し手が強くなってしまうことから、色々な規定や消費者保護の法律などがある。

民法

制限行為能力者

不動産取引のような高額な取引を未成年者や認知症の者のような判断能力が劣る人が行うと、相手方に都合良く契約が成立してしまう可能性がある。そこでそれらの者は契約を単独で行わせず、保護者などの法定代理人の同意が必要としている。

手付

一方が契約を途中で辞めたくなったときに解約手段がないと裁判などになってしまい両者にとって不利益になるため、解約をしたい者は手付として定めた額を損することにより相手方の合意なく解約ができる。

瑕疵担保責任

不動産は特定物であり壊れていたとしても他の物に変えることができない。また売主はお金をもらっているにもかかわらず不完全な物を売り付けることはあってはならず、壊れていた(瑕疵のある)物を販売した売主は買主に無過失責任を負い損害賠償又は解除に応じなければならない。

危険負担

契約後引き渡しまでに買主売主の責任によらず天災などで壊れてしまった場合にどちらが責任をとるかという問題。原則買主が責任をとり建物が滅失していたとしても代金は支払うが、特約によって売主が責任を負い代金なしの解約を行うこともある(むしろほとんど売主負担の特約を付ける)。

 

宅建業法

不動産には公開されている市場がないため、ほとんどが不動産業者というプロが間に入り媒介や自己取引を行っている。そのプロが守らなければいけない法律が宅建業法である。

重要事項説明・媒介契約

不動産業者が携わる全ての契約において必ず遵守され、契約に関する書類の交付や説明が義務付けられている。

手付の額の制限

不動産業者が売主となる契約では不動産業者が知識や資金力により法律を特約により変えてしまうことがある。そのため宅建業者が売主になるときに宅建業者に守れなければいけないことがきてあり、例えば手付の額に制限がしている(手付を高額にすることにより解約をさせないようにすることを禁止している)。

借地借家法

不動産の賃貸借においても貸し手が強いため、貸し手にとって有利になりすぎないように法律が作ってある。

例えば契約期間は借地においては最低30年・借家においては最低1年とし、それよりも短い期間を定めても借地は無効・借家は期間の定めのない契約となり解約に最低半年がかかるようになる。

しかし、旧借地法・旧借家法ではいったん貸してしまうと土地や建物を返してもらうことが大変だったため、借地借家法では定期借地権(借家権)を認め定められた期間で更新なしで終了する契約を作った。また貸し手が解約するときには正当事由が必要だが、立退き料も正当事由に認められるなどの改正も行われている。

不動産を賃借・購入した後の法律

不動産を賃借・購入した後でも貸主や近隣住民とのトラブルは避けたいものである。そういった事は自治に任せられることも多いが、法律でもバランスをとってある。

貸主との関係

賃借権の譲渡・転貸

賃借権の譲渡・転貸は原則禁止されている。これは貸主と借主は高度な信頼関係で結ばれておりそれを裏切るような行為はしてはならないからである。

しかし借地権に関しては、建物を売るときに借地権を譲渡できないと結局建物も買い手がつかないようになってしまうことがあるため、借地権においては

借地権ではなく地上権として契約することで賃借人の合意なしでも譲渡できるようになる。

裁判所に借地人の同意に代わる許可を出してもらう。

の2つの制度が用意してある。

造作買取請求権の特約排除

建物の借主がエアコンなどを設置すると、賃貸借の終了時に貸主はそれを実費清算しなければならないため、貸主がお金を払いだすことを嫌がりエアコンの設置を認めないケースがあった。これではせっかくの賃借人の財産権を保護する法律が、賃借人の住む権利を害ししてしまっていた。そこで造作(取外しができるもの)については買取りをしないことをあらかじめ特約とすることを認められるようにした。

 

マンションに関してのこと

マンションは、自分の部屋は自分の物として所有し、敷地や廊下・階段はみんなの物として共有して管理することとしている。これらを定めてあるのが区分所有法である。

分離処分の禁止

敷地や廊下・階段(共用部分)は自分の部屋と分離して処分することが禁止してある。これは権利関係をできるだけシンプルにして使用・譲渡しやすいようにするためである。

集会と決議

建物の使い方や共用部分の管理は所有者で自治を行わなければならず、具体的には集会により話合いを開催し多数決による決議で意思決定される。例えばマンションは30~50年で建替え・もしくは大規模修繕をしなければならないとされるが、この建替え決議は4/5以上の賛成多数で集会で決議される。

不動産③ 不動産投資と税

不動産投資と税(コスト)

不動産投資(持家購入を含む)の考え方

不動産投資を行うにしても持家を購入するにしても、不動産投資を行い、利益を得るという点では変わらない。利益は家賃収入などのインカムゲインと譲渡益のキャピタルゲインに分かれるが、近年ではインカムゲインを収益の手段とすることが多い。

不動産にはオープン市場がないため価格が適正とは限らず割安割高な物件が混在しており目利きも重要である。また不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われ、10%程度の高い収益が確保できる半面、流動性リスクが高いことや一旦空き室になると利回りが悪化し収益が安定しなくなる可能性などリスクも高い。

不動産鑑定

不動産投資を行ったときに回収がきちんとできるかや担保価値がいくらあるかなどはとても大事である。そこで不動産鑑定士に依頼することにより不動産鑑定を行うことが可能である。

不動産鑑定には3手法があり、それらを併用して価格が決定する

原価法:現在建物が建てたらいくら必要かを算出し、そこから築年数に応じて減価して求める。

取引事例比較法:近隣や同じような特徴をもつ不動産の取引事例を集め、それらを時点補正などを行い求める。

収益還元法:賃料収入がいくらになるかを計算し、そこから不動産価格を求める。なお賃料収入が無限に続くと仮定した直接還元法と一定期間の間に賃料・売却益がいくらになるかで計算したDCF法がある。

 

不動産の利回り

利回り

不動産投資の利回り計算は金融資産運用の利回り計算と同じである。

粗利=収入/投資額×100

また、純利回りを計算するときは発生する費用や税を抜いて計算する。

純利回り=(収入-費用)/投資額×100

費用:管理費・修繕費・固定資産税など

レバレッジ効果

購入した不動産を担保とすることにより借金をできる金額が高いため、レバレッジ効果も高い。

1000万円で購入すると収益が年間100万円発生する物件

通常の利回り

100万円/1000万円×100=10%

レバレッジ効果

500万円を手持ち資金でまかない、残金500万円を金利5%で借り入れした場合

(100万円-500万円×5%)/500万円×100=15%

その他の不動産投資のメリット

不動産所得なので、もし赤字が出ても給与所得などと損益通算が可能。

団信に加入するため投資額に応じたリスクに対応しやすい。

不動産と税

不動産は取得・保有・譲渡と様々なタイミングで税金が発生する。また日本は不動産と共に発達してきた経緯から不動産に関しては軽減・繰延べなどの緩和措置があるため、うまく組み合わせることに税の発生を抑えたり譲渡・不動産所得の経費として落としたりして安く抑えることも可能である。

不動産を取得にするときに必要な税

不動産取得税

不動産を新築・増築などの原始取得したときや売買・贈与などの特定譲渡されたときに発生する。

⇒相続・合併などをしたときには課税されない。

税額=固定資産税評価額×3%(土地と住宅用家屋のとき)

⇒居住用住宅の購入は課税標準を控除できる特例などがある。

登録免許税

所有権の権利登記や抵当権設定登記をしたときに発生する税

⇒所有権の権利登記を行うのであれば、相続・合併などでも発生する

⇒保存登記までなら税はかからない(なお保存登記を行うことは法律で義務付けられている)。

⇒税額は設定する権利ごとに違う

例:居住用家屋を新築の所有権保存登記:固定資産税評価額×0.15%

印紙税

契約書や領収書を作成したときに発生する税

⇒定額課税である。

消費税

事業者から購入する時に発生する税

⇒新築住宅や中古の住宅を事業主から発生するときに発生する

⇒土地や中古住宅を個人から購入する時には発生しない

不動産を保有するときの税

固定資産税・都市計画税

市町村が課税する固定資産税と都道府県が課税する都市計画税であるが、同時に徴収される。

⇒固定資産税は固定資産(土地・建物)を所有していれば必ず発生する

⇒都市計画税は土地・建物が市街化区域に所在するときのみ発生する

固定資産税:税額=固定資産税評価額×1.4%

都市計画税:税額=固定資産税評価額×0.3%

⇒固定資産税は標準税率なので条例によって変更される可能性があるが、都市計画税は制限税率なので0.3%より高くなることはない。

⇒どちらも小規模宅地の特例があり

 

固定資産税

都市計画税

200㎡までの部分

固定資産税評価額×1/6

固定資産税評価額×1/3

200㎡超の部分

固定資産税評価額×1/3

固定資産税評価額×2/3

不動産を賃貸したときの税

不動産所得=総収入金額-必要経費

必要経費となるもの

管理会社への管理費は必要経費となる。

修繕費、取換工事は必要経費になり減価償却する。

固定資産税・都市計画税は必要経費となる。

ローンの支払いは、元金部分は必要経費にならないが、利息部分は原則として必要経費になる

⇒建物を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額は損益通産の対象となる。

⇒土地を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額は損益通算の対象とならない

不動産を譲渡したときの税

譲渡所得=譲渡収入-(譲渡費用+取得費)-特別控除

⇒借地権の設定は、対価として支払を受ける権利金の額が,その土地の価額の2分の1を超える場合,原則として,その権利金の額は譲渡所得の対象となる。

譲渡費用

取壊し費用、不動産屋への媒介手数料など

取得費

取得したときに払った不動産所得税や登録免許税は必要経費になる?が、保有してるときに払った固定資産税は必要経費にならない。

相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡したときは、相続税額のうち所定の算式により計算した金額を譲渡した土地・建物の取得費に加算できる特例がある。

概算取得費:取得費が不明である場合には,譲渡収入金額の5%相当額を取得費とすることができる。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失の金額については,譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができる。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

適用要件

譲渡した土地・建物の所有期間が譲渡の年の1月1日時点で 5年 )を超えるものでなければならない

買い換え特例

不動産の買い換えを行うと、譲渡所得とした場合は税金が発生し今持っている物件よりも安い物件しか買えないので、買い控えが起こる可能性がある。そこで買換えにあたる部分については税金を繰延べることができるということにしている。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

適用が受けることが出来ないとき

売った年の前年及び前々年にこの特例又は損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていた場合

売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄のとき。

⇒譲渡所得(売った価格)に制限はない。

短期・長期譲渡所得

譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているかで判断する

5年以内は短期譲渡所得で39%(所得税30%,住民税9%)の税率で算出。

5年超は長期譲渡所得で20%(所得税15%・住民税5%)の税率で算出。

軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日現在で所有期間が10年を超えているとき

6,000万円以下の部分(特例部分):課税長期譲渡所得金額×10%

6,000万円超の部分(通常部分):(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%

 

SNSでも購読できます。