不動産02 民法・宅建業法等

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民法

解約手付

買主が解約手付を交付したときは、相手方が履行に着手するまでは、両当事者は手付と同額を損するだけで契約を解除できる。

⇒相手方が履行に着手するまでは買主は手付けを放棄し、売主は手付けの倍額を償還する事により解除できる。

⇒『自らが』履行に着手しても手付解除は可能である。

履行に着手とは?

買主

代金の一部の支払い(前金・中間金)など

売主

物件の引き渡しなど

瑕疵担保責任

売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負い、買主は損害賠償、又は契約の目的が達せられないときは契約の解除ができる。

⇒民法の瑕疵担保責任は任意規定であるため、売主が負う瑕疵担保責任を軽減する特約や免除する特約を定めることもできる。

⇒特約により、「売主は瑕疵担保責任を負わない」と定める事が出来る。

責任

売主

過失の有無を問わず、責任を負う

買主

契約のときに瑕疵を知っていた時は責任追及できない。

瑕疵を知って1年以内に責任追及しなければならない。

引渡の時から10年以内に責任追及しなければならない。

制限行為能力者

未成年者や成年被後見人は、単独で有効な取引はできない

⇒契約を締結する場合,原則として,法定代理人の同意を得なければならない

 

債務不履行

契約成立後、債務者の責めに帰すべき事由(故意又は過失)により、売買契約の目的が達せられないときは売買契約の解除および損害賠償の請求をすることができる。

催告

催告とは、相手方に履行する意思があるかを訊ねることを言う。

債務の履行が不能となった

催告をすることなく契約を解除可

債務の履行に遅滞が生じた

相当の期間を定めて催告し、それでも履行されないときは契約を解除することができる。

危険負担

売買契約締結後から引渡しまでの間に、債務者の故意又は過失以外の事由で債務が履行できないときは、危険負担の問題となり、買主は建物を引渡してもらえずとも売買代金の全額を支払わなければならない。

⇒類焼・水害・天災・自然災害により滅失した場合など

⇒危険負担は任意規定であるため、買主は売買契約を解除することができるという旨の特約は、有効とされる。

⇒特約により、「売主は危険負担を負わない」と定める事が出来る。

債務不履行との違い

要件

責任負担

債務不履行

債務者に故意又は過失がある

債務者負担

危険負担

債務者に故意又は過失がない

建物は買主負担

宅建業法

宅建業者とは

宅地又は建物の売買・交換・賃貸借を自ら・代理・媒介を行う者

⇒ただし、自ら行う賃貸借は宅建業者でなくともできる。

⇒又、上記に該当しない賃貸マンションの賃貸運営および管理を業として行う場合は免許不要

売買

交換

賃貸借

自ら

免許必要

免許必要

×(不要)

代理

免許必要

免許必要

免許必要

媒介

免許必要

免許必要

免許必要

宅建業者の義務

重要事項の説明

契約を行うために重要な判断要素となる事項を、契約成立前に説明しなければならない。

⇒宅地建物取引士が、記名押印しなければならない。

報酬の制限

たとえ合意が有ったとしても、依頼者から受取る報酬には一定の制限がある

⇒賃貸借の媒介の場合は、上限は、借賃の1ヵ月分に相当する額である。

⇒宅地建物取引業者が、不動産の売買の媒介を行ったときに受領できる報酬額の上限は、売買代金が400万円超の場合、売買代金の3%に6万円を足した額と相当の消費税額『(売買価額×0.03+6万円)×1.08』とされている。

媒介契約

不動産の売却を行うときは、不動産会社に媒介(仲介)を頼むことが多いが、仲介業者は成功報酬しか受け取れないため、依頼主を囲い込むことになる。しかしそうなると、不動産仲介業者が囲い込んだことをいいことに好き勝手にやる可能性があるため、一定の制限をかけている。

一般媒介

契約に対して特に決まりはない。

専任媒介

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介を依頼(重複取引)することはできない特約を結んだときは、専任媒介契約になる。

⇒さらに依頼者自らが見つけた相手方と売買契約を締結(自己発見取引)することをできなくすると、専属専任媒介契約になる

専任媒介(専属専任媒介契約を含む)契約時の制限

契約の有効期間の最長は3ヵ月であり、それを超える有効期間を定めた場合でも、有効期間は3ヵ月とされる。

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

自己発見取引

×

重複取引

×

×

有効期間

特になし

最長は3ヵ月

書面の交付

媒介の契約を締結したときは,遅滞なく,媒介契約書を作成して記名押印し,依頼者に交付

 

宅建業者の契約時期の制限

マンションなどは青田売り(建物が立つ前に売却)されるのが一般的であるが、あまりに早く契約が行われるとその後に建築できなくなった時に、買主の影響が大きくなる。

そこで、都市計画法による開発許可を受ける前の造成宅地や建築基準法による建築確認を受ける前の新築建物について、売買契約を締結することはできない。

自ら売主制限

宅建業者が自ら売主のときに、宅地建物取引業者でない買主と取引する場合の制限

手付金の制限

売主は、売買代金の額の2割を超える手付金を受領することはできない。

クーリング・オフ

買主は一定の要件(書面で説明されてから8日以内)に該当する場合、クーリング・オフをすることができる。

⇒契約は初めからなかったものとみなされ、売主は損害賠償または違約金の支払いを請求することもできない。

⇒契約の申込みをした場所が事務所であった場合は、クーリング・オフはできない。

瑕疵担保責任の

制限

買主に不利な特約は無効

⇒瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約はすることができる。

⇒新築住宅の場合は、建設する請負人や販売した宅建業者は,注文者に引き渡した時から10 年間は,住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保責任を負う(品確法)。

借地借家法 借地権

借地権とは

建物所有目的の土地の賃貸借又は地上権

⇒建物所有目的でない土地の賃貸借又は地上権は、借地借家法で保護されず、民法で保護されることになる。

借地権と賃借権の違い

地上権を譲渡

土地所有者の承諾を必要としない。

賃借権を譲渡

土地所有者の承諾を得なければならない。

普通借地権と定期借地権

普通借地権は契約の更新がある借地権であるが、これを設定すると土地が返ってこないことが多くあり、貸主が貸したがらない事例が多発した。そこで借地借家法では返還理由の正当事由に立退料を認めるとともに、更新がない定期借地権を認めた。

⇒定期借地権には、一般・事業用・建物譲渡特約付きがある。

普通借地権と定期借地権の共通の規定

対抗要件

借地権の登記、又は借地上の建物の登記

借地権の譲渡

借地上の建物とともに借地権(土地の賃借権)を第三者に譲渡する場合は、特約がない限り借地権設定者の承諾または借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可が必要となる。

契約の

更新時の

適用法律

借地借家法施行前の借地法に基づき設定された借地権が、期間満了により借地借家法施行以降に更新された場合でも、更新後の借地権の存続期間は、借地法の規定に従うこととならず、旧借地法が適用される。

普通借地権と定期借地権の違いの規定

存続期間

普通借地権

30年以上にしなければならない。

⇒30年未満、又は期間の定めのない借地権を結んだとき、存続期間は30年になる。

建物譲渡特約付借地権

30年以上にしなければならない。

一般定期借地権

50年以上にしなければならない。

事業用定期借地権

10年~50年の間で設定する。

⇒当事者がこれよりも長い期間を定めたときはその期間

用途

普通借地権

用途の制限無し

建物譲渡特約付借地権

用途の制限無し

一般定期借地権

用途の制限無し

事業用定期借地権

事業用に限定されている。

⇒社宅や賃貸マンションなど居住用の賃貸借には用いることはできない。

書面

普通借地権

書面不要

建物譲渡特約付借地権

書面不要

一般定期借地権

公正証書等の書面

⇒書面であれば何でもよい

事業用定期借地権

公正証書(公正証書に限定)

 

更新

普通借地権

更新を請求したときは、建物がある場合に限り、原則として、従前の契約と同一条件(更新後の期間を除く)で契約を更新したものとみなされる。

建物譲渡特約付借地権

期間の満了をもって終了する。

一般定期借地権

事業用定期借地権

⇒普通借地権の更新期間は、原則として、その期間は更新の日から最初の更新は20年、それ以降の更新は10年とされる(当事者がこれよりも長い期間を定めたときはその期間)。

⇒借地権設定者(賃貸人)が更新の拒絶をするには、正当事由が必要である。

建物買取

普通借地権

借地権の更新がないときは、借地権者は、借地権の目的である土地上の建物等を時価で買取るべきことを請求できる。

建物譲渡特約付借地権

一般定期借地権

更地で返還する。

事業用定期借地権

⇒建物譲渡特約付借地権が消滅した際に、当該建物の賃借人で建物の使用を継続している者が、借地権設定者に対して請求をした場合には、借地権設定者との間で期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。

借地借家法 借家権

用途は特になく、事業用居住用を問わず借地借家法が適用される。

原状回復義務

借家契約が終了した時には、賃借人は建物を原状回復して賃貸人に返還することとなっているが、通常の使用方法で生じた自然損耗は、賃借人の原状回復義務の対象外である。

借家契約の種類

期間の定めや更新の有無により、普通借家契約と定期借家契約がある。

期間の定め

更新

普通借家契約

あり

(上限なし)

あり

期間を1年未満と定めた場合は、期間の定めのない賃貸借になる

なし

定期借家契約

あり

(上限なし)

なし

期間を1年未満と定めた場合も、有効である。

⇒定期借家契約には他にも、法令又は契約により一定期間経過後に取り壊すことが明らかな建物であれば、期間を定めないで当該建物を取り壊すときには賃貸借が終了する旨の特約を結ぶ事ができる。

普通借家契約と定期借家契約の共通の事項

造作買取

請求権

賃借人が賃貸人の同意を得て設置した造作について、契約終了の際に賃貸人に対してその買取りを請求できる。

⇒これを無効とする特約(特約排除)は有効である。

対抗要件

借家権の登記、又は建物の引渡し

普通借家契約と定期借家契約の違いの事項

書面

賃貸借は諾成契約なので、コンビニで物を買うときと同じように書面は不要である。しかし重要な契約は書面にすることにより、確認をするように促している。

普通借家契約

契約時の書面不要

定期借家契約

契約時の書面は、公正証書等の書面による

⇒賃貸人は賃借人に対し、あらかじめ、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了する事を、書面を交付して説明しなければならない。

更新の申し出

解約方法

中途解約

普通借家契約

期間の定めがある

更新拒絶をする

できない

期間の定めがない

解約申入をする

定期借家契約

更新されない。

できる※1

更新拒絶・解約申入れ方法

賃貸人は、解約の申入れには期間だけでなく正当事由が必要で、それがないときは無効である。

普通賃貸借の期間の定めがないときの更新拒絶方法

正当事由

解約期間

賃借人

不要

解約の3ヵ月前に申入れ(通知)

賃貸人

必要

解約の6ヵ月前に申入れ(通知)

普通賃貸借の期間の定めがあるときの解約方法

正当事由

解約期間

賃借人

不要

更新拒絶を契約終了の1年前から6ヶ月前に申入れ(通知)

賃貸人

必要

⇒賃貸人が契約終了の通知を失念したときは、期間の定めのない賃貸借(その他の契約条件は同じ)で存続する。

定期借家契約の解約方法

正当事由

解約期間

賃借人

不要

期間の満了を持って、契約は終了する。

賃貸人

不要

契約が終了することを契約終了の1年前から6ヶ月前に申入れ(通知)を行わなければならない。

⇒賃貸人が契約終了の通知を失念したときは、契約が狩猟することを通知した時から(その他の契約条件は同じ)で存続する。

 

中途解約

契約である以上、期間の定めをした普通賃貸借は中途解約を認めていない。しかし定期借家契約は更新拒絶も認めていないことから、中途解約を認めている。

定期借家契約の中途契約

賃借人

床面積200㎡未満の居住用建物

やむを得ない事由(転勤など)がある

1ヵ月前に

解約の申入れ

 

賃料増減額請求権

賃料が経済変動の影響を受けて不相当となったときは、賃貸人又は賃借人は賃料の増額(減額)を請求できる。

賃料増減額請求権の特約排除

この権利を特約排除することも認められており、特約排除すると賃料増減額請求はすることができなくなる。

⇒普通借家契約において、賃料減額請求の特約排除のみ認められておらず、この特約排除は無効となり、例え特約排除していたとしても借主は減額請求できる。

特約排除していない

特約排除した

増額

減額

増額

減額

普通借家契約

できる

できる

できない

できる

定期借家契約

できる

できる

できない

できない

区分所有法

専有部分・共用部分・敷地

区分所有法は管理をしやすくするため、1つの建物を、専有部分と共用部分・敷地に分けている。

専有部分

原則、所有者が自由に使える部分。部屋のこと

共用部分

みんなのものとして共同で使用。廊下など

法定共用部分

法律上当然に共用部分となる部分

規約共用部分

一棟の建物のうち、構造上区分され、住居として利用できる部分(専有部分になりえる部分)であっても、規約によって共用部分とした部分

敷地利用権

敷地を使用するための権利。所有権など

専有部分と共用部分・敷地の分離処分の禁止

共用部分や敷地は、原則分離処分の禁止としている。

原則

例外(分離処分できるとき)

共用部分

分離処分禁止

法律で定めがある場合

敷地

規約で別段の定めがある場合

管理組合

区分所有者は建物を管理するため管理組合を結成し、全て管理組合の構成員となるため、任意に脱退することはできない。

管理者(管理組合の理事)

集会の決議や規約事項等を執行する機関

⇒清掃、保守、受付等の管理業務行う管理人とは、全く別である。

選任解任

規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって管理者を選任し、または解任することができる。

資格

区分所有者ではない者(管理会社等)を管理者として選任することもできる。

業務

少なくとも毎年1回、集会を招集しなければならない。


共有持分

集会の議決権や費用の負担割合を決定する権利のこと

⇒各区分所有者の共有持分は、規約で別段の定めがある場合を除き、各区分所有者が有する専有部分の床面積の割合による。

規約

区分所有者が守らなければいけないルール。

集会

区分所有者が規約や議事を決定するための話し合いの場。

普通決議

議事は、法律で別段の定めがあるものを除き、区分所有者および議決権の各過半数で決する。

⇒規約で別段の定め(過半数を1/3にする)できる。

特別決議

区分所有者および議決権の3/4以上で決する。

⇒規約で別段の定めはできない。

⇒決議事項は規約の設定等が法律で定められている

建替決議

区分所有建物を取り壊して新たな建物に建て替えるためには、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成による集会の決議が必要

⇒規約で別段の定めはできない。

⇒専有部分が数人で共有されている場合は、共有者は代表者を1人選任し、その代表者が議決権を行使する権利を有する。

区分所有者の義務

区分所有者は、規約または集会の決議に基づいた義務を負う

⇒区分所有者の共同の利益に反する行為をした区分所有者に対して、他の区分所有者全員はその行為の停止等を請求できる。

専有部分の占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う(管理費の支払義務はない)。

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