不動産03 不動産の税

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不動産の取得に係る税

不動産取得税と登録免許税

不動産取得税

(都道府県税)

不動産を売買や新築により取得(特定承継)したときに、不動産の所在するする都道府県が課す。

⇒有償・無償、登記の有無を問わず課される。

登録免許税

(国税)

不動産の権利登記をしたときに課する税

不動産取得税と登録免許税の比較

不動産取得税

登録免許税

借地権

課税されない

課税される

相続

課税されない

課税される

贈与

課税される

課税される

新築

課税される

表題登記は、課税されない

所有権保存登記は、課税される

課税標準

不動産取得税・登録免許税のどちらも固定資産税課税台帳価格

⇒登録免許税の抵当権の登記のときは、債権額。

⇒不動産取得税では、宅地と住宅の場合は課税標準額を2分の1とする特例がある。

税率(登録免許税は、特例措置適用後)

不動産取得税

登録免許税

原則

4%

所有権保存

0.4%※1

土地

3%

所有権移転(売買)

2.0%

住宅用家屋

抵当権

0.1%※1

※1:目的が住宅用家屋のときの軽減税率である。

⇒登録免許税の税率は、権利によって違うようになるくらいを知っておけばいい。

登録免許税の特例措置

登録免許税は、一定の自己の居住用住宅を取得後1年以内に登記すれば、特例措置が利用できる。

登録免許税の特例措置で、下記要件が追加された場合

既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅

建築年数にかかわらず登録免許税の軽減措置を受けることができる。

認定低炭素住宅

所有権保存登記と所有権移転登記の登録免許税を0.1%に軽減する

個人が、宅地建物取引業者により一定の増改築工事が行われた住宅用家屋を取得する場合

家屋に係る所有権移転登記の登録免許税の軽減措置を利用することができる。

免税点

不動産取得税

登録免許税

土地

10万円未満

なし

新築

23万円未満

既存住宅

12万円未満

税額

不動産取得税は、住宅用地について45,000円、または1㎡あたりの評価額×2分の1×住宅の床面積の2倍(最大200㎡)×3%の、いずれか多い額を税額から控除できる。

不動産取得税の課税標準の特例

一定の要件を満たす住宅は、不動産取得税の課税標準を軽減する特例がある。

新築住宅

1200万円

既存住宅

100~1200万円

固定資産税・都市計画税のフローチャート

課税標準

×

税率

税額

固定資産税

固定資産台帳価格

標準税率1.4%

控除

免税点

新築住宅にかかる税額控除

小規模宅地の特例

都市計画税

固定資産台帳価格

制限税率0.3%

不動産取得税のフローチャート

課税標準

×

税率

税額

不動産取得税

固定資産台帳価格

原則4%

控除

免税点

土地3%

1200万円特例

住宅3%


印紙税

契約書や領収書を作成したときに課税され、契約書に契約金額が記載されている場合、その金額に応じて算出される定額課税。

納付

課税方法は、契約書に印紙を貼付するやり方で納付

⇒印紙が消印しなければ、納付したことにはならない。

⇒印紙を貼付していなくても、当該契約書の効力に影響はない。

過怠税

貼付あり

消印なし

印紙税の額面相当額と同額に相当する額の過怠税が課税される。

貼付なし

納付しなかった印紙税の額とその2倍相当額の合計額(計3倍)に相当する額の過怠税が課税される。

消費税

国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等においても消費税が課される。

課税される

課税されない

建物(新築)の建築・販売

土地の譲渡

事業主が売主の既存住宅

個人が売主の既存住宅

土地の貸付

事業用屋の賃貸

居住用家屋の賃貸

 

不動産の保有に係る税

固定資産税と都市計画税

 

納税義務者

固定資産税

原則として、毎年1月1日現在において登記簿または土地補充課税台帳もしくは家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている者。

⇒年度の途中で譲渡した場合でも、納付義務者に変わりはなく還付なども当然行われない。

都市計画税

都市計画区域のうち、原則として、市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に対して課される。

⇒市街化調整区域・都市計画区域(この言い方だと市街化調整区域も含む)・都市計画区域外に所在する土地および家屋ではない点に注意

⇒都市計画税は、都市計画事業等に使用する目的税である。

固定資産税課税台帳価格(課税標準となる価格)

公示価格の70%水準となるように1月1日を基準日として算出

基準年度ごとに市町村長等が決定し、原則として3年間据え置く

納付

固定資産税の納期は、原則として、4月、7月、12月および翌年2月の年4回となっている。

⇒条例でこれと異なる納期を定めても良い

⇒都市計画税は固定資産税と同時に徴収されている。

小規模宅地の特例

住宅用地に係る固定資産税と都市計画税の課税標準については、課税標準となるべき価格が軽減される特例がある。

200㎡以下

200㎡超

固定資産税

課税標準×1/6

課税標準×1/3

都市計画税

課税標準×1/3

課税標準×2/3

⇒土地上の家屋が居住の用に供するものであれば、アパート等の賃貸用住宅であっても適用を受けることができる。

免税点

課税標準額が下記の金額に満たない場合には、固定資産税・都市計画税は課税されない。

固定資産税

都市計画税

土地

30万円

建物

20万円

固定資産

150万円

税率

税率

条例によりこの税率を上回る税率を定めること

固定資産税

1.4%

標準税率であるので、できる

都市計画税

0.3%

制限税率であるので、できない

固定資産税の新築住宅にかかる固定資産税の税額軽減

平成28年3月31日まで床面積50~280㎡の新築住宅を取得した場合、固定資産税の税額が、一定期間にわたり床面積120㎡までの部分が2分の1に減額される。

⇒一定の要件を満たしていれば、賃貸の用に供する新築住宅についても適用される。

譲渡所得

申告分離課税の譲渡所得税の計算

譲渡所得×税率=税額

譲渡所得の計算

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)-特別控除

譲渡収入とは

売却

売却価格

借地権の

権利金

設定の対価として支払を受ける権利金の額が,その土地の価額の2分の1を超える場合,原則として,その権利金の額は譲渡所得の対象

取得費

土地

取得に要した金額と整備などに要した金額の合計額

建物

取得に要した金額に設備費と改良費を加えた合計額を、減価償却費相当額を差し引く。

概算取得費

取得費が不明な場合や取得費が下記の概算取得費よりも低いときは、取得費を概算取得費とすることができる。

概算取得費:譲渡収入金額の5%相当額

相続による取得したときの特例

相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡したときは、相続税額のうち所定の算式により計算した金額を譲渡した土地・建物の取得費に加算できる特例がある。

譲渡費用

土地の譲渡の際に要した仲介手数料や家屋の取壊し費用など

建物の固定資産税や都市計画税の納付税額は、当該建物の譲渡費用には該当しない。

所有期間と税率

不動産を取得した日から譲渡した年の1月1日までの期間

所有期間

所得税

住民税

短期譲渡所得

5年以下

30.63%

9%

39.63%

長期譲渡所得

5年超

15.315%

5%

20.315%

取得した日とは?

売買により取得したとき

現所有者が取得した日

相続・贈与により取得したとき

前所有者が取得した日

⇒所有期間を引き継ぐ

居住用財産の課税標準の特例(3000万円の特別控除)

譲渡収入(課税標準)から3000万円を控除して良い。

居住用財産であること

譲渡する相手は、配偶者等の特別な関係にある親族でないこと

夫婦で共有しかつ居住しているときは、夫婦の双方にこの特例を適用させてよい。

所有期間は特にないが、前年・前々年にこの特例又は損益通算及び繰越控除の特例などを適用している時は適用できない。

住まなくなってから3年経過した年の12月31日までの譲渡しなければならない。

譲渡所得(売った価格)に制限はない。

⇒収用財産については、5000万円特別控除がある。

居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

(軽減税率の特例)

課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分に係る所得税の税率を、長期譲渡所得の国税部分を15%から10%にする。

居住用財産であること

1月1日における所有期間が10年を超える事

⇒3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用できる。

例 1億円の譲渡所得があったとき

軽減税率の特例なし

1億円

15%+5%=20%

2000万円

軽減税率の特例あり

6000万円超の部分

4000万円

15%+5%=20%

800万円

6000万円以下の部分

6000万円

10%+5%=15%

900万円

1700万円

特定の居住用財産の買換え特例

譲渡資産の譲渡収入金額が、買換資産の取得価額以下であるときは、その譲渡はなかったものとみなされ、課税の繰延べされる。

買換え特例の意義

買換え特例は、税金の損得は最終的には存在しない。そのため場合にはよっては3000万円特別控除等の方が有利である。しかし課税の繰延べに税が発生しいため、余分な資金は不要であるし繰延べられた分を投資に回せばさらに利益を上げられる。

①購入

②売却

③買換え

④売却

譲渡益

買換え費用

売却価格

購入費用

購入費用

①購入:2,000万円で購入

②売却③買換え:6000万円で売却し、:6000万円で買換える。

特例なし

譲渡益4000万円に課税される。

6000万円で買換えるためには、課税された分を現金で補填する必要がある

特例あり

譲渡収入額が買換資産の取得価額以下なので、課税されず現金の補填も不要(譲渡益4000万円は繰延べ)

④売却:買換え資産を6000万円で売却

特例なし

取得費に6000万円かかっているため、

譲渡収入6000万円-取得費6000万円=0で課税されない

特例あり

取得費に6000万円かかっているが繰延べがあるため

譲渡収入6000万円-取得費6000万円+繰延べ4000万円=譲渡益4000万円

⇒譲渡益4000万円に課税される。

譲渡する資産の所有期間が10年超、通算居住期間が10年以上

⇒相続によって取得した土地を譲渡した場合、その土地の所有期間は被相続人が取得した日から計算する。

⇒既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅が買換資産である場合、他の条件を満たしていれば、建築年数にかかわらず、居住用財産の買換えの特例を受けることができる。

⇒譲渡対価は1億円以下

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

日本の住宅ローンはリコースローンであるので、住宅を売却後になお住宅ローンがあっても残債は返済しなければならない。そうなると住人は住宅ローンの残債と現在の居住用建物の費用を支払わなければいけない。それではあまりにも可哀想なので、本来分離課税で損益通算できない譲渡損失を、損益通算できるとしている。

⇒「居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除の特例」は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年を超える居住用財産の譲渡に適用できる。

損益通算できるとき

居住用財産を売却し、他の所得との損益通算後になお譲渡損失の金額がある場合は、損益通算できる。

居住用財産の買換え等による譲渡損失の繰越控除の特例

益通算後になお譲渡損失の金額がある場合(ローン残高がなくても良い)

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例

実際の損失額と住宅ローンの残高から譲渡価格を差し引いた額の、どちらか少ないほうの金額が損失額

⇒損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失の金額については、譲渡の年の翌年以後3年内(計4年間)に繰り越して控除することができる。

各特例の比較

重複適用

以下の3つのみ重複適用が可能

1

『軽減税率の特例』+『3000万円特別控除』

2

『軽減税率の特例』+『5000万円特別控除』

3

『住宅ローン控除』+『居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例』

⇒「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と、「特定の居住用財産の買換えの特例」等は重複適用できない

このページにおいて下記は略称で表記する。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失の特例

特定の居住用財産の買換え特例

買換え特例

所有期間につていの比較

3000万円特別控除

所有期間に対する要件はない

軽減税率の特例

所有期間10年超

買換え特例

所有期間10年超え、かつ、10年以上居住

譲渡損失の特例

所有期間5年超

⇒所有期間は全て、その年の1月1日において算定する。

譲渡資産・買換資産

全ての特例において、居住用財産を居住の用に供さなくなった日(災害による場合も居住の用に供さなくなった日)から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければならない。

⇒買換え特例と買換え資産への入居の時期

譲渡した年又はその前年に

買換え資産を取得

譲渡した年の翌年12月31日までに入居

譲渡した翌年に

買換え資産を取得

取得した年の翌年12月31日

までに入居

前年・前々年での特例の適用をしたとき

全ての特例において、譲渡した年の前年または前々年において、3,000万円特別控除・軽減税率の特例・買換え特例・譲渡損失の特例を受けている場合には、その特例の適用を受けることができない。

 

不動産所得 ※詳細はタックスプランニング参照

総収入金額-必要経費(総合課税)

⇒不動産所得の計算上生じた赤字は、その年の他の所得の黒字と損益通算することができる。

必要経費

元金部分

必要経費にならない。

利息部分

原則として必要経費になる。

不動産を取得するために要した負債の利子の額の損益通算

建物

損益通産の対象となる

土地

損益通算の対象とならない

総収入金額に計上すべき時期

支払いが確定したとき(家賃の支払い日)

⇒返還を要しないとして受け取った敷金や保証金も、収入に計上する。

5棟10室基準

建物の貸付けが事業的規模に該当するか否かについての基準

⇒青色申告の判定などに使用されるが、5棟10室基準を満たしたからと言って事業所得にはならず、不動産の貸付による所得は全て不動産所得である。

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