不動産01 土地の種類・法令制限

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土地の種類

更地

建物等の定着物がなく,かつ,借地権など使用収益を制約する権利の付着していない土地

底地

借地権が付着している土地

建付地

土地の上に建物等が存在している土地

登記

登記記録

不動産の表示及び公示をすることにより、権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑にすることを目的とする。

公信力

日本の登記制度には公信力はないが、対抗力がある。

⇒交信力がないとは、登記記録の内容を真実であると信じて取引した場合でも、法的に保護されるとは限らないと言う事。

表題部

義務

取引を安全と円滑に行うために、すべての不動産の現況と最初の所有者を登記し公示する。

権利部

任意

権利の保全を図る(対抗力を得る)ために登記するが、公信力もないし、登記自体が任意である。

対抗力

対抗力があるとは、自己が正当な権利者であると言う事を、正当な権利を持つ第三者に主張できると言う事。

⇒土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、借地権が設定されていることがある。

⇒借地権の対抗要件は、借地権の登記又は借地上の建物登記であるため

作成

土地と建物は別々の登記が作成される。

土地

一筆の土地ごとに作成

建物

1個の建物(主たる建物と従たる建物で1個)ごとに作成

表題部

物件に関してのこと(土地なら地積や地目、建物なら床面積や構造、種目など)が記録される。

⇒家屋番号は、市町村が定める住居表示の住居番号と一致していないこともある。

⇒建物の床面積の表示が、戸建てとマンションでは異なる。

原則

(戸建ての建物など)

壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(壁心面積)

区分所有建物

(分譲マンションなど)

壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積(内法面積)

権利部

所有権は唯一無二であり必ず存在する絶対の権利である。そのため、登記をするときも必ず必要で最初に行われる。また他の権利があるときは、乙区において登記することができる。

甲区

所有権に関する事項が記録

所有権

乙区

所有権以外に関する事項が記録

抵当権、賃借権、地上権

⇒所有者や賃借権はその権利を持つ者の名前が、抵当権設定の場合、債権額や抵当権者の氏名または名称などが記載されている。

⇒所有権は必ず1つであるが、抵当権は複数設定できる

仮登記

仮登記に基づいて本登記をした場合、その本登記の順位は、その仮登記の順位による(順位の保全が目的)。

1号仮登記

登記すべき不動産の物権変動が発生しているものの,手続上の要件が備わっていない場合

2号仮登記

登記すべき不動産の物権変動が発生していない場合(予約売買など)

登記記録の交付請求

種類

交付所

交付請求者

交付方法

登記事項

証明書

所在地を管轄する登記所において交付

誰でも、手数料を納付して交付を受けることができる

オンライン申請や郵送での交付が可能

登記事項

要約書

登記事項の閲覧に変わる制度であるため、郵送などでは閲覧できない

図面の添付書類

地積測量図

一筆の土地の地積に関する測量の結果を示した図面である地積測量図は、土地によっては登記所に備え付けられていない場合がある。

地図

登記所に地図および建物所在図を備え付ける

⇒この地図が備え付けられるまでの間は,これに代えて地図に準ずる図面(いわゆる公図)を備え付けることができる

公図

不動産登記法に基づく地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面として、登記所に備え付けられているものであるが、地図に比べ精度が低い。

⇒土地の地番が表示されており、一般には、対象とする土地の位置関係等を確認する資料として利用されている。

⇒公図は一筆の土地ごとに作成されているわけではない。

⇒公図には、都市計画法の制限や計画道路が記載されていない。

 

取引上の留意点

登記識別情報

登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報のこと

⇒昔は権利証(登記済証)で本人確認が行われていたが、オンライン申請により登記識別情報に変更され、不動産登記が完了すると、登記名義人には登記識別情報が渡される。

⇒再発行は、任意である。

その他

市町村役場に備え付けられている道路台帳には、道路幅員が正確に記載されていないときもあり、現地での測定を行う必要がある。

土地の境界点や境界線が不明の場合には、隣地所有者との境界確認や筆界特定訴訟などを行う必要がある。

 

土地の価格

金融資産は公開の市場で売買されるため、値段が偏っていたとしても需要と供給により調整され、自動的に適正な価格で売買され

る。しかし不動産は、市場が限定しており価格は売り手の思惑に左右されることが多いため、不動産の価格の基準となる目安の価格について発表がされている。

地価公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会が公表する公示価格は、その土地が更地だった場合の1㎡当たりの価格を示している。

基準地の標準価格

都道府県地価調査は、公示価格を補完する役割を有する(地価公示は取引が見込まれる場所について発表されるが、基準地価格は取引が少ない地域のものも発表している)。

相続税路線価

国税庁が相続税・贈与税の課税標準となる不動産の価格がいくらと評価されるかを発表する。

固定資産税評価額

固定資産税・不動産取得税などの課税標準となる不動産の価格がいくらになるかを発表しいている。

⇒原則として、3年ごとの基準年度において評価替えが行われる。

価格の比較

発表機関

基準日

価格の目安

公示価格

国土交通省

1月1日

基準地価格

都道府県

7月1日

公示価格と同じ

相続税路線価

国税庁

1月1日

公示価格の80%

固定資産税評価額

市町村

1月1日

公示価格の70%

測量と価格

土地は通常1㎡当たりの金額で売買されるため、その面積が大事になる。登記簿にも面積は載っているが、間違っていることも多いため測量をし直すがそのときの土地の値段をどうするかは、当事者の契約により定めができる。

実測売買

実際の面積を測量し,その面積に基づいて取引金額を確定させるものをいう。

⇒実測面積が登記面積と相違した場合、増減精算を行う。

公簿売買

登記簿に載っている数を面積として、その面積に基づいて取引金額を確定させるもの

⇒実測面積が登記面積と相違した場合でも、増減精算を行わない。

現況有姿売買

面積ではなく、現状の状態で清算なしの売買を行うこと

都市計画法

 

都市計画区域

都道府県は、都市を開発していこうとする地域を都市計画区域として定め、市街化区域はどんどん開発し市街化調整区域は開発をしないこととしている。また市街化区域と市街化調整区域は定めないことも出来る。

市街化区域

すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

市街化調整区域

市街化を抑制すべき地域

⇒原則として、開発する事ができない。

非線引都市計画区域

市街化区域と市街化調整区域定めていない都市計画区域

⇒この他に準都市計画区域があり、都市計画区域外に限って都道府県が指定することができる。

用途地域

都市計画区域内では、計画的に都市を開発するために用途地域を定め、その住居・商業・工業などの用途に従った建物を建築させるようにしている。

市街化区域

少なくとも(必ず)用途地域を定める。

市街化調整区域

原則、用途地域は定めない。

非線引都市計画区域

用途地域を定めてもよい。

 

開発許可

無秩序な開発行為を禁止するため、開発行為をするためには都道府県の許可(開発許可)を得なければならない。

⇒開発許可は都市計画区域以外の区域でも必要である。

開発行為

主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更

開発許可

必要

原則、開発行為をするときは、許可が必要

不要

無秩序な開発の危険性の低いものは許可不要

開発許可が不要となるもの

市街化区域内で行う開発行為で、規模が一定面積(1000㎡)未満である場合

⇒市街化区域内で行う開発行為で1,000㎡以上であるときは、許可が必要である。

⇒市街化調整区域において開発行為をしようとする者は、その面積にかかわらず、原則として都道府県知事の許可が必要となる。

市街化調整区域において、農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として行う開発行為

事業の施行として行う開発行為

開発許可を受けた土地

開発工事完了の公告前

(工事中)

開発工事完了の公告後

(工事後)

建築物を建築することができない。

開発許可を受けた建築物を建築することができる。

⇒土地の譲渡は自由にできる

⇒建築するときは、別途、建築基準法の建築確認が必要。

⇒開発工事完了の公告前で、市街化調整区域の内、開発許可を受けた開発区域以外の土地には、原則として、都道府県知事の許可を受けなければ建築物を建築することはできない

 

建築基準法

 

接道義務

建築物の敷地は、原則として、建築基準法に規定する道路(幅員4m以上の道路)に2m以上接していなければならない。

2項道路

(幅員4m未満の道路)

幅員4m未満でも、建築基準法施行前からある道路で、かつ特定行政庁が道路として指定したものは建築基準法上の道路とみなされる。

セットバック部分

(2項道路は幅員4m未満なので)

2項道路では、道路の中心線から2m後退した線を道路との境界とし、道路と道路境界線とみなされる線までの間の敷地部分のこと

容積率や建ぺい率の算定上、敷地面積に算入されない。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合

⇒建築面積とは、1階の床面積と思っておいてよい。

建ぺい率の緩和

建ぺい率は、火事や通風のため家と家の間に隙間を空ける規定なので、隙間が必要ない時やすでにあるときは緩和される。

建ぺい率が10%緩和されるとき

角地緩和

特定行政庁が指定した道路の角地

防耐緩和

防火地域内に耐火建築物を建築するとき

建ぺい率が20%緩和され、適用がなくなる(100%)とき

建ぺい率が80%の地域又は商業地域において

防耐緩和が適用されるとき

 

容積率

敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合

⇒これにより何階建てまで建てられるかが決まる。

道路の幅員による制限

その敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、都市計画によって定められた容積率と、前面道路の幅員に一定の数値を乗じて得た率を比較し、その厳しい方を容積率とする

建ぺい率・容積率の基本式

建築面積(延べ床面積)=面積×建ぺい率(容積率)

建ぺい率は緩和が有るとき

建築面積=面積×(建ぺい率+緩和)

容積率と幅員による制限

法定乗数による計算値と指定容積率の厳しい方が容積率となる。

法定乗数による計算

法定乗数による計算値=前面道路の幅員×法定乗数

法定乗数

住居系地域

4/10

住居系以外の地域

6/10

容積率の計算のフローチャート

指定容積率

法定乗数に

よる計算値

住居系

前面道路の幅員 m×4/10

住居系以外

前面道路の幅員 m×6/10

法定乗数の計算値と指定容積率(上記2つ)の厳しい方

面積×容積率(上記の割合)

 

用途規制

各用途地域における住居の環境の保護や、商業・工業などの業務の利便性の増進を図るために、建築することが出来る建築物の用途については、制限がされている。

⇒住宅(戸建・共同):工業専用地域では建築することができない。

建築物の敷地が異なる2つの地域にまたがる場合

用途地域

その敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。

建ぺい率

容積率

それぞれの地域における建築物の建ぺい率の限度に、敷地のうちそれぞれの地域に属する部分の面積の敷地全体の面積に対する割合を乗じて得たもの(按分計算)の合計以下になる。

防火地域

準防火地域

厳しい方が適用されるため、防火地域と準防火地域の場合は防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

建ぺい率・容積率の計算のフローチャート

その敷地の建ぺい率(容積率)×その敷地/総面積

その敷地の建ぺい率(容積率)×その敷地/総面積

合計(またがる土地の建ぺい率)

例 面積200㎡建ぺい率60%の土地と面積300㎡建ぺい率50%の土地にまたがる場合

60%×200㎡/(200+300)㎡

24%

50%×300㎡/(200+300)㎡

30%

合計(またがる土地の建ぺい率)

54%

⇒500㎡×54%=270㎡がこの土地の最大の建築面積となる。

斜線制限

通風、採光等を確保し、良好な環境を保つことが目的

適用される地域

道路

斜線制限

北側

斜線制限

隣地

斜線制限

絶対高さ規制

日影

規制

第一種低層地域

×

第二種低層地域

×

第一種中高層地域

×

第二種中高層地域

×

第一種住居地域

×

×

第二種住居地域

×

×

準住居地域

×

×

近隣商業地域

×

×

商業地域

×

×

×

工業地域

×

×

×

工業専用地域

×

×

×

⇒絶対高さ規制は、低層住居専用地域において、原則として、高さが10m又は12mを超える建物を建築できないとしている。

農地法

 

現況判断

現況が農地で有れば、登記簿の地目が農地以外でも農地法による許可や届け出が必要

許可の種類

第3条許可:農地又は採草放牧地を、別の者に売買する時は許可が必要

第4条許可:農地を、農地以外の目的で使用する時は許可が必要

第5条許可:農地又は採草放牧地を、農地以外のものにするために売買する場合には、許可が必要

第3条許可

第4条許可

第5条許可

農地

対象

対象

対象

採草放牧地

対象

対象外

対象

取引

売買

農地以外の目的で使用

農地以外の目的にするために売買

特則

市街化区域内の特則がある。

市街化区域内の特則

4条許可・5条許可を受ける際は、原則として都道府県知事の承諾が必要であるが、市街化区域内の農地を農地以外のものにするために売買する場合には、農業委員会に届出を行えばよい(許可不要)。

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